Tác giả: Do Thanh Lam/ Diễn Đàn Bất Động Sản Việt Nam
Mình được bà chị bên nước ngoài nhờ mua dùm căn hộ chung cư ở phía đông Sài Gòn. Mặc dù chọn loại căn hộ đã bàn giao hoặc sắp bàn giao, do đó được đi xem tận mắt căn hộ, dự án. Nhưng không vì thế mà lựa được căn hộ ưng ý và phù hợp với hoàn cảnh của mình là điều dễ dàng. Với chút kinh nghiệm của việc lần đầu đi mua nhà, nên có chút chia sẻ với mọi người.
Đầu tiên về việc tiếp cận thông tin, tìm căn hộ:
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcDo phải đi làm, không có nhiều thời gian đi tìm hiểu nên mình tiếp cận chủ yếu thông qua các trang rao bán bất động sản. Tuy nhiên, sau khi thực hiện nhiều cuộc điện thoại và xem thông tin thì thấy một số vấn đề. Về giá bán, điều nhận thấy là mặc dù dịch bệnh, kinh tế chững lại nhưng giá bán bất động sản (ở phía Đông chỗ mình tìm) không hề giảm mà còn nhích lên. Đọc tin rao bán căn hộ mới đăng hôm nay giá 2 tỷ. Nhưng khi gọi điện thì sale báo giá giờ là 2,3 tỷ, “giá anh đọc là trước đây, hệ thống tự động đăng lại tin ngày trước???”, sale này nói. Một số căn thấy bán giá thấp, xác nhận cũng đúng giá đó, nhưng khi đi tới dự án thì mới hiểu lý do vì sao giá thấp so với khu vực. Có dự án thì xây cách đây 10 năm, chủ đầu tư hết tiền xây bị gián đoạn.
Gần đây cố gắng bàn giao tạm cho các khách hàng đã mua nên hệ thống PCCC chưa nghiệm thu, xung quanh dự án còn quây tôn, có block bên trong căn hộ chưa tô trát…(cao ốc Xanh Q.9). Có dự án thì mặc dù mới bàn giao khoảng 5 năm nhưng trông xuống cấp nhanh, lan can bằng sắt rỉ sét, có hiện tượng thấm dột nhà vệ sinh và tầng tầm giữa xe, không gian để xe và sân chơi chật chội, chưa có sổ…(Phúc Lộc Thọ Thủ Đức). Chung cư tái định cư Linh Trung thì trông như chung cư ma, cỏ mọc tươi tốt, quan sát thấy ít căn hộ có người ở, không có bảo vệ ra vào và ban quản trị, chưa có sổ…
Thứ hai là về vị trí dự án, vị trí căn hộ:
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcHẳn nhiên đi mua nhà ai cũng muốn ở vị trí gần trung tâm, đường đi thuận tiện. Nhưng vị trí tốt thì giá cao, vượt quá tầm tài chính cá nhân và cũng không có nhiều dự án. Ngoài ra vị trí của căn hộ lại không theo ý muốn. Với bản thân, khi mua chung cư là thích căn ở trên cao và có view nhìn ra xa thấy thành phố. Đêm đêm ngồi nhâm nhi trà nhìn thành phố lấp lánh ánh đèn về đêm thì thật thú vị. Cái thích ở chung cư so với nhà dưới đất là thế. Nếu ở dưới thấp hoặc bị khuất tầm nhìn thì hơi chán. Ngoài ra nhiều bạn sale hay tư vấn “căn này có view nhìn ra hồ bơi”. Mình nói nhìn ra hồ bơi để làm gì, xem người ta cởi trần tắm à?.
Điều thứ ba là về thiết kế căn hộ:
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcKhông hiểu sao thời gian sau này các chủ đầu tư thiết kế nhiều chung cư không có ban công như vậy. Có lẽ chủ đầu tư muốn tiết kiệm chi phí? (chi phí xây dựng, đặt hàng công ty thiết kế cũng rẻ hơn?..). Chẳng rõ việc không xây cái ban công tiết kiệm được bao nhiêu nhưng mình cá chắc đa số khách hàng đều thích căn hộ có ban công hơn là căn hộ “hộp diêm”. Với bản thân, mình chủ đích đi tìm căn hộ có ban công, thoáng mát và sẵn sàng chi hơn một vài trăm triệu so với căn hộ không có ban công.
Thực tế cũng cho thấy những chung cư hoặc căn hộ có thiết kế tốt, có ban công thì mắc hơn so với các chung cư, căn hộ khác. Sài gòn Gateway về vị trí không hề thua hai cái Lavita, nhưng giá vẫn thấp hơn. Lý do theo mình đánh giá từ trải nghiệm bản thân và Sale cũng phải thừa nhận, là bởi thiết kế. Việc căn hộ không có ban công, cửa mở chỉ đẩy phía dưới được chút ít, dưới cái nắng nóng phía tây buổi chiều sài gòn gần đường, đã làm căn hộ khá tù túng và hầm. Cùng với đó là hành lang nhỏ, nội thất trông không sang trọng bắt mắt và lô gia phải đi qua phòng ngủ cũng làm khách hàng không ưng mắt. Việc có ban công để gió trên cao thổi vào và có thể mang ghế ra uống trà ngắm phố phường rõ ràng thú vị hơn nhiều. Hoặc ngay trong cùng dự án, căn hộ có ban công cũng mắc hơn một, hai trăm triệu so với căn không có ban công.
Nghe đồn những chủ đầu tư nước ngoài thường chú trọng và thiết kế tốt hơn so với chủ đầu tư trong nước. Liệu điều này có đúng không? Nhưng mình có đi tới nhà một người bạn ở Vision 1 Bình Tân (công ty vốn Đài Loan). Thấy mặc dù căn hộ có năm mươi mấy mét vuông thôi nhưng vẫn có 2 ban công (phía phòng khách và phía bếp để phơi đồ), phòng ngủ nào cũng có cửa sổ nhìn thấy được bên ngoài. Đó là một thiết kế được mình đánh giá tốt.
Theo mình đối với chung cư thì thiết kế là việc rất quan trọng và do đó khách hàng cũng nên để ý và coi trọng vấn đề này. Tuy vậy, do mình mua căn hộ đã bàn giao nên có thể đi coi tận mắt. Nhưng với những người mua dự án ở giai đoạn ban đầu hoặc đang xây dựng thì người mua thật sự khó nắm hết và khi bàn giao, căn hộ liệu có thể hiện đúng những điều mà người mua đã được tư vấn ? Theo mình chưa chắc. Hầu hết những thông tin người mua hỏi, muốn biết là qua Sale. Mà Sale chắc gì đã nắm hết thông tin hoặc thông tin đã đúng.
Còn hợp đồng cọc, hợp đồng mua bán mà mình đã đọc được thì không thể hiện hết và rõ ràng các thông tin liên quan tới dự án và căn hộ. Những bạn nào đã từng mua căn hộ ở giai đoạn chưa bàn giao, hỏi thiệt các bạn là khi nhận căn hộ có đúng như bạn mong muốn, tưởng tượng khi ký mua? (ban công, hướng cửa căn hộ, thiết kế các phòng, trang thiết bị bên trong, tiện ích của dự án..).
Điều tiếp theo nữa là việc vay vốn:
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcTrừ những số ít người có sẵn trả hết tiền mua nhà, thì đa số người mua nhà dự án cũng giống như mình là cần vay ngân hàng. Vấn đề này cũng không hề đơn giản. Đối với dự án đang triển khai chưa bàn giao thì chỉ vay được ngân hàng mà chủ đầu tư đang liên kết. Thời điểm vay chỉ bắt đầu khi bạn người mua đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (đừng nhầm lẫn với các hợp đồng trước đó mà chủ đầu tư dùng để huy động vốn trước như giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, góp vốn, đảm bảo, hợp tác…). Bởi thực tế có không ít khách hàng không rõ điều này và do đó bị hụt hơi tài chính. Giai đoạn Dự án khi đã bàn giao căn hộ mà chưa có sổ (thường phải mấy năm) thì cũng chỉ khoảng 1, 2 ngân hàng cho vay.
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcNgoài ra trong hai giai đoạn này, các ngân hàng cho vay thường tối đa khoảng 75% giá trị thẩm định theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Do đó giá trị được thẩm định có thể không phải là giá bạn mua với chủ nhà (giá mua lúc này thường cao hơn giá hợp đồng mua bán ban đầu). Về vấn đề chứng minh thu nhập, theo như lời của nhân viên ngân hàng thì nếu số tiền vay lớn hơn 50% thì việc cho vay và chứng minh thu nhập cũng sẽ khó hơn. Ngân hàng nước ngoài lãi suất thấp hơn ngân hàng trong nước nhưng điều kiện cũng khắc khe hơn.
Mình mua căn hộ từ 2 tỷ trở lên thì thu nhập phải ngoài 20 triệu/tháng. Ngân hàng nước ngoài yêu cầu phải chuyển lương qua tài khoản. Ngân hàng trong nước thường “linh động” và có những giải pháp hơn. Căn hộ đã có sổ thì có thể vay các ngân hàng và thẩm định theo giá trị căn hộ còn lại tại thời điểm vay. Ngoài ra hồ sơ vay cũng cần nhiều loại giấy tờ như xác nhận tình trạng hôn nhân, sao kê lương, xác nhận lương, kiểm tra nợ xấu…do đó trước khi xuống tiền mua các bạn nên hoàn thiện hồ sơ, tự xác định điều kiện, số tiền vay của mình và nhờ ngân hàng thẩm định điều kiện vay trước khi xuống tiền mua.
Điều cuối cùng là giấy tờ pháp lý:
Mua loại căn hộ đã bàn giao thì giấy tờ tương đối đơn giản, hợp đồng mua bán hoặc sổ nhà. Mua loại dự án sắp hoặc đang triển khai thì là câu chuyện phức tạp. Với chút ít kinh nghiệm làm pháp lý lĩnh vực bất động sản của mình, nếu các bạn đồng ý và ủng hộ thì sắp tới mình sẽ viết những bài về vấn đề này để giúp những người mua có thể nắm rõ thêm, tránh rơi nước mắt (như: lưu ý khi mua nhà ở xã hội, có cần coi trọng pháp lý dự án hay không và cách coi…).
Xổ số miền nam thứ 4 tuần trướcTuy vậy, mua loại đã bàn giao cũng không đồng nghĩa với việc hoàn toàn an tâm về pháp lý. Hiện nay có 3 vấn đề rủi ro chính đối với loại dự án đã bàn giao: việc ra sổ căn hộ, quản lý chung cư, chủ đầu tư đã thế chấp dự án. Báo chí đã từng đăng có những trường hợp cư dân đã vô ở nhưng rồi một ngày xấu trời bị ngân hàng thông báo chuẩn bị phát mãi dự án vì chủ đầu tư đã thế chấp dự án trước đó. Hiện nay nhiều dự án chưa thể cấp sổ cho cư dân. Hiện nay có 2 lý do chính cho việc chưa cấp sổ: cơ quan nhà nước chưa tính tiền sử dụng đất chính thức cho dự án và chủ đầu tư vi phạm về thiết kế, xây dựng trong dự án. Còn việc quản lý chung cư dạo gần đây cũng xuất hiện nhiều lùm xùm, tranh chấp với cư dân…Đây cũng là những vấn đề cần lưu ý khi mua chung cư đã bàn giao.
Tác giả: Do Thanh Lam/ Diễn Đàn Bất Động Sản Việt Nam
